杭州「主城核心区」内的这个人文住宅，竟然是个价值洼地！

文 | 程立

这几年，杭州楼市最火热的都是那些开疆拓土的板块。在经历了农村到城市的转变后，类似良渚、闲林、大江东这样的区域，房价涨幅远超主城区。那些所谓的洼地在一轮普涨后，被填平。

当杭州城市骨架拉大后，原来郊区的农村变成了城市的一部分，与原有的城区站在现代化城市这一同样的起跑线上。

既然都是城市的一部分，那一定是越核心的位置越好！正因为如此，我们说主城核心区的价值要回归了。

今天要给大家介绍的金茂首开·国樾，正是位于主城核心区位置的，价值回归的高档人文住宅。

◎金茂首开·国樾叠墅立面效果图

1.

主城区大家都知道，可哪里是主城区核心区呢？限行区域就是我们的主城核心区。

为什么限行区是主城核心区呢？很简单，因为这个范围内，是杭州人口最密集的区域。人多、车多才需要限行啊。

大到国家，小到城市，这个世界上人均生活质量最好的，经济最繁荣的区域，总是整个国家或者城市中人口密度最高的地方！

◎世界人口密度示意图

譬如中国的上海和北京，日本的东京、韩国的首尔、美国的纽约、俄罗斯的莫斯科、加拿大的渥太华等等。而这些人口高度密集的城市的中心，也就是我们说的主城核心区，则是最最繁华的所在。

人类社会的发展是一个人口聚集的过程，人越是聚集，社会分工就越细，共同资源的利用率也就越高，越能满足人类社会性的需求，社会发展也就越先进。

而社会发展越是向前，经济就越繁荣，人类的生活质量就越好，承载人口的能力就越大，人口就会更加的汇聚。

这也就是为什么明明世界上这些大城市存在着交通拥堵，通勤时间长等问题，人却是越聚越多，甚至对周边乃至整个国家的人口产生虹吸效应。

对于城市，同理。

尽管城市的发展和政府的疏导是向外的，明明主城核心区最拥堵，居住条件也并非最舒适，但有能力的人总是希望留在最最中心的区域内。居住到主城核心区以外的，往往是不得已，退而求其次的选择。

不是有这么一个段子吗？如果我有能力，我隔几年就会想把房子置换到离主城核心区更近的位置，哪怕能靠近一公里也是好的。

2.

目前，杭州的主城核心区的房价处于什么阶段呢？在我看来，主城核心区的房价正处在洼地阶段，从两个角度看。

1、如文章开头所述，城市骨架拉大后，原来近郊、远郊的农村变成了城市，这些地方经历了质的蜕变，房价跳跃式的增长了。很多绕城外区域的房价甚至翻了3倍，二手房价徘徊在3万左右。

我们回过头来看看，主城核心区的房子的价格却还在5万左右。这样的差距，其实是不合理的。

要知道，像北京、上海、深圳的主城核心区价格老早15万+，甚至20万以上，但他们的城市边缘地带的平均房价，不过也就是4-5万。

如果按同样的比例折算，杭州主城核心区的房子（新房、次新房）应该达到8万+。而事实上，杭州这个区域内大多数的新房仍处于5万左右的价格。如此一对比，你会发现主城核心区真的可以算是价值洼地了。

那为什么会这样呢？在我看来，这和杭州城市骨架拉升过快，人口填入量还不够有关。当杭州人口更多流入后，优胜劣汰的自然法则，会使得更有能力的人汇聚在更中心、更稀缺的主城核心区，从而像北京上海一样，逐步拉大核心区和近郊的差距。

2、限价。

限价这样特殊的政策真是之前调控从来没有的，去年网络上疯传的一二手倒挂价差成了大家参与杭州摇号买房最大的动力。

很多人觉得主城核心区内的限价似乎并算厉害，一二手房倒挂好像也没那么多。表面上看的确如此，但大家忽略了一个情况。

主城核心区不可能像城市外扩那些区域一样，有成片的土地大面积开发。因此，主城核心区内供地情况就是“稀缺”二字。能够开发的新地非常稀少，如同一粒粒珍珠嵌入在原有的城区内。而周边则都是老小区。我们看到周边不高的二手房其实是老破小的价格，而非次新房的价格。

直白的说，有小区环境和物业的新住宅与周边的老破小根本不是同一类产品，完全没有可比性。

也有人会疑虑，这样的新小区，周边都是老破小，环境会不会不好呢？如果有这样的想法，那只能说你大城市去的少，要知道在上海和北京，4、5万的老破小和10多万的新小区和谐的处于同一区块，是一件再普通不过的事情了。

每个城市发展的轨迹总是相似的，这些，也就是杭州未来会出现的场景。

3.

讲了这么多，我们要来看看今天的主角，金茂首开·国樾。

不用怀疑，这就是标准的杭州主城核心区内的高档住宅。其地理位置的优越性之前两节已经给大家分析了，这里不复赘述，我们要来好好了解一下这个项目本身的优秀品质。

中国金茂一直是城市地标与高端住宅缔造专家，而首开地产则是北京最大的国有上市房地产开发企业。国樾作为金茂与首开在杭州联袂打造的第三个高端住宅项目，让不少之前错过了首开杭州金茂府的朋友有了极高的期盼。

◎金茂首开·国樾周边道路示意图

项目处于主城核心区内，南接武林，西临拱宸，北望大城北产业新城，既坐享受武林的繁华，又拥有丰富的历史文化底蕴，还能获取新兴产业的支撑，可谓是集万千宠爱于一身了。我们来具体看看。

交通上有留石、德胜、秋石和上塘四条高架，项目北面就是留石快速路的入口，从这里上高架，通往城市各个方向都非常便利。

地铁三、四、五号线都在附近，尽管离项目不算太近，但我从来认为地铁主要功能是拉近近、远郊与城市的距离，对于市中心老城区来说，并不是那么的必须。

◎金茂首开·国樾叠墅园区景观效果图

项目北侧一河之隔就是原来省二轻轧钢厂北厂的工业遗存，这里计划打造成一个名为钢厂1958（暂命名）的文化艺术高地。

项目东侧约900米，就是中大银泰城和新天地综合体。往西3公里之后，则有远洋乐堤港、运河文化广场、运河上街、水晶城、天阳D32、大悦城等等大型商业综合体。

坐享城市的繁华，这一点毋庸置疑了。

这里是杭州市中心最大的文教区了。浙江大学城市学院、浙江树人学院、浙江师范大学第二附属幼儿园、文澜小学、源清中学这些名校都围绕在项目四周，而规划中这里还将有新的中学、幼儿园，丰富的教育资源，带给整个区域浓厚的人文气息。

◎金茂首开·国樾小区入口效果图

浙大国际医院（树兰医院）距离项目约1公里，三甲的市二医院大约是2公里左右，而5公里不到范围内还有省人民医院这样的大型综合性三甲医院。

拱墅区政府打造了“十大产业平台”，大部分在项目的西面和北面，尤其是智慧网谷，建成体量达250万方，新浪、奇虎、360、联想、华为云等都已经签约或正在引入中。强大的产业人群，将进一步夯实整个板块繁荣的基础。

4.

金茂首开·国樾整个小区占地约3.6万方，总建筑面积约14万方，绿化率30%，由8幢16-24层的景观高层和8幢叠墅组成，总规划798户。

◎金茂首开·国樾鸟瞰效果图

整个项目采用组团规划，东低西高，天际线错落有致，外立面采用石材+玻璃，中间搭配中灰色铝板，完全的现代建筑风格，简洁、大方、时尚、隽永。

小区景观空间采取“六进院落”、“七重景观”的手法，满足高档住宅业主们归家礼序和提供舒适生活体验。小区北侧则是稀缺的自然河道景观。

◎金茂首开·国樾楼幢间景观效果图

内景、外景交相呼应，发乎于情、止乎于礼。

我们来看两个高层样板房的户型。

A户型，118方边套，两梯两户，三房两厅两卫，户型较方正，南北通透、全明。

◎金茂首开·国樾A户型示意图

入户玄关仪式感较强，餐厅厨房空间阔绰，房间内动线合理，动静分离。南向双阳台，主卧带独立卫生间和衣帽空间。

◎金茂首开·国樾样板房实景图

因为是118方的三房，因此空间感比较舒适，是改善的起步户型。

特别要提一下的是国樾的飘窗，比一般的会大一些，实用性很强，这一点留给大家去售楼处现场自己体验吧。

D户型，150方边套，两梯两户，四房两厅两卫，户型很方正，南北通透、全明。

◎金茂首开·国樾D户型示意图

入户即是餐客厅一体的大空间，宽敞明亮，外面则是一个大阳台。北侧厨房外有一个消防疏散的前室，应该是不算在产证面积内的，属于公共区域，但实际上却很少有人走过来。

◎金茂首开·国樾样板房实景图

U型厨房空间富裕，室内动静分离，南向三卧室，居住感良好。除了餐客厅外的大阳台，南向次卧还有一个专属阳台，可以用于衣服晾晒。

而主卫则同时带有淋浴和浴缸，符合高档住宅的定位。

◎金茂首开·国樾样板房实景图

这样的户型特别适合二孩家庭，是你改善的优选户型之一。

◎金茂首开·国樾样板房实景图

装修标准这些，我就不描述了，大家还是以现场看到的为准，这里只悄悄告诉大家，这个装修风格和配置，走的轻奢风，还是很有格调的。

5.

不要以为国樾只是一个主城核心区内的普通高档住宅。这里是有历史底蕴和文化沉淀的居所。

有那么一条真实存在的崇拜链。没钱的崇拜有钱的，有钱的崇拜有文化的。

不少生意场上的能人，别人叫他老板不过点点头，要是有人叫他一声老师，那肯定是嘴上说不敢当，心里却乐翻天了。有了钱之后，人总是要追求更高层次的东西的。成为文化人，就是这么个让人努力的方向。

国樾所在的区块，是杭州主城核心区内最大的文教区。周边的学校，第3节已经给大家介绍过，这里就不再唠叨一遍了。

说实话，很多年前，我一直不明白文教区和楼市究竟有什么关系？直到我真正从事房地产研究后才找到了这内在的逻辑。

一个文教区带给整个区域的是一个圈层和一种氛围。

作为高知人群的大学、中学老师和在这里留下来的一代又一代的毕业生，默默的积累着、提高着整个区域人群的素质。使得一个高知人群的圈层在这里慢慢成型。

他们的孩子，带给这个区域优秀的生源，从而促进学校配备更好的教育资源。而更好的教育资源必然会吸引更多优秀的生源入住。这种良性循环如大浪淘沙般的去芜存菁，酝酿人文氛围。

何况，国樾北侧一河之隔是省二轻轧钢厂的工业遗存。一般的工业遗存都比较适合开发成文化艺术创意园区。倘若真是如此，那真是这边业主们的一大幸事了。高知人群和艺术创意人群的相遇，可能会把这里推向一个新的高潮。

浓郁的文化艺术氛围与求真务实的学习环境，不正是培育社会精英，形成高知圈层的优质土壤吗？

6.

因为限价，我们眼前看到一二手房差价不大的景象是具有迷惑性的。今后会出现的不是二手房比一手房贵很多的倒挂，而是一手房比二手房贵很多的倒挂。

正如我之前讲的，现在的杭州正在经历10年上海城市建设所发生的种种。

政府用限价的形式给你死按着价格，不就是你入手主城核心区最好的机会。你若心存怀疑，没有把握，则会错失良机。

而你要是果断入手，至少已经在城市核心区域占据一席之地了。

去看看散落在上海主城核心区内的高档住宅，随着人口爆发式的增长后，与周边的老破小拉开了翻倍以上的差距。而位于新天地遗存一侧的翠湖天地，则更是超然于周边的独立存在。

金茂首开·国樾一侧的省二轻轧钢厂北厂遗存还静静的匍匐着，等待着政府进一步的规划。我们不知道最终这里会是什么？但我们有信心相信这里一定有一个灿烂的明天，因为杭州的主城核心区已经进入了精耕细作的时代。

每一寸珍贵的土地都是稀缺的空间，每一个工业遗存都是这座城市的宝贵传承，而每一套国樾的房子，都是你能占有的城市顶级资源。

这里是你的身家，也是你的身价。这里有你的生活，也有你的传承，还有你的希望。

金茂首开·国樾已经开启意向登记，开盘就在近期，限价背景下，强烈建议大家抓紧去看一看。

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